최근 유튜브에서 “수도권 공공분양에 당첨되기 어려우니 청약통장 납입을 포기하라”는 취지의 영상을 보게 됐다.
공공분양 당첨자의 청약통장 납입 인정금액이 공개되면서, 오랫동안 꾸준히 납입한 사람이 아니라면 사실상 경쟁하기 어렵다는 내용이었다.
실제로 수도권 인기 지역의 공공분양 당첨선이 2,000만 원을 훌쩍 넘는 사례를 보면 이제 막 청약통장을 만들었거나 납입 기간이 짧은 사람은 허탈할 수밖에 없다.
과거에는 한 달에 최대 10만 원까지 납입액을 인정했기 때문에 2,000만 원을 쌓으려면 단순 계산으로도 약 200개월, 즉 16년 이상이 필요하다.
그렇다면 지금 청약을 준비하는 청년들은 통장을 포기해야 할까? 나는 영상을 본 뒤 세무사 시험을 준비 중인 25살 큰아들의 청약통장부터 떠올렸다.
결론부터 말하면 청약통장을 포기할 것이 아니라, 자신이 어떤 주택을 목표로 하는지에 따라 납입 전략을 다르게 세우는 것이 더 합리적이라고 생각한다.
세무사 시험을 준비하는 아들과 나눈 현실적인 이야기
우리 큰아들은 올해 25살로 세무사 시험을 준비하고 있다.
시험공부에 집중하는 시기라 아직 내 집 마련을 구체적으로 생각할 여유는 많지 않다. 아들 입장에서는 당장 눈앞에 있는 시험을 통과하는 것이 가장 중요할 것이다. 그러나 부모의 마음은 조금 다르다.
시험에 합격해 직장을 구하고 경력을 쌓은 뒤 결혼과 독립을 생각하려면 앞으로 몇 년이 더 필요할 수 있다.
그때 가서 청약통장을 새로 준비하면 가입 기간을 다시 쌓을 수 없다. 청약에서 돈도 중요하지만 돈으로 한꺼번에 살 수 없는 것이 바로 시간이다.
어느 날 아들에게 청약통장에 매달 얼마를 넣고 있는지 물어봤다.
아들은 아직 당장 집을 살 것도 아닌데 많은 돈을 넣어야 하느냐고 되물었다. 충분히 할 수 있는 질문이었다.
시험 준비 기간에는 교재비와 인터넷 강의료를 비롯해 생활에 필요한 비용도 적지 않다. 이런 상황에서 무조건 한 달에 25만 원씩 넣으라고 말하는 것은 현실적인 조언이 아닐 수 있다.
나는 아들에게 “지금 당장 당첨될 집을 찾는 게 아니라 나중에 선택할 수 있는 자격을 쌓는 것”이라고 설명했다.
시험 준비에 부담을 줄 정도로 무리해서 납입할 필요는 없지만, 청약통장을 없애거나 장기간 방치하는 것은 신중해야 한다는 뜻이었다.
아들이 세무 공부를 하며 세금도 소득과 자산, 거래의 성격에 따라 결과가 달라진다고 말하듯 청약도 하나의 기준으로 답을 낼 수 없다.
공공분양인지 민영주택인지, 일반공급인지 특별공급인지에 따라 필요한 가입 기간과 납입액이 전부 다르기 때문이다.
공공분양에서는 왜 오래 납입한 사람이 유리할까?
LH 등에서 공급하는 공공분양 일반공급은 청약통장 가입 기간과 납입 횟수뿐 아니라 납입 인정금액이 중요한 기준이 된다.
특히 전용면적 40㎡를 초과하는 국민주택은 같은 순위에서 경쟁할 경우 저축 총액이 많은 신청자가 유리하다.
과거부터 청약저축에 가입해 매달 인정 한도만큼 납입한 사람은 수십 년의 실적을 가지고 있다.
반면 2009년 이후 출시된 주택청약종합저축에 가입한 청년들은 물리적으로 이들을 따라잡기 어려운 경우가 있다.
2024년 11월부터 청약통장의 월 납입 인정 한도는 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향됐다.
앞으로 공공분양 일반공급의 납입금 경쟁을 목표로 한다면 월 25만 원을 꾸준히 납입한 사람이 더 빠르게 인정금액을 쌓을 수 있다.
그러나 이미 앞서 있는 사람을 당장 따라잡을 수 없다는 이유로 납입 자체를 포기하는 것은 다른 문제다.
오늘 납입을 중단하면 5년 뒤에도 경쟁력이 그대로지만, 꾸준히 납입하면 적어도 자신의 실적은 계속 쌓인다. 청약제도와 공급 방식도 앞으로 얼마든지 달라질 수 있다.
모든 청약이 납입금액 순서로 결정되는 것은 아니다
청약통장에 관한 이야기가 혼란스러운 가장 큰 이유는 공공분양 일반공급의 일부 기준을 전체 청약에 적용하기 때문이다.
공공분양에도 일반공급 외에 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 신생아, 노부모 부양 등 여러 특별공급이 있다.
특별공급은 유형마다 소득과 자산, 혼인 기간, 자녀 수, 청약통장 납입 횟수 등의 기준이 다르다. 모든 특별공급이 납입 총액이 많은 사람을 우선으로 선정하는 것은 아니다.
최근 공공분양 일반공급에도 신생아 우선공급과 추첨 물량이 포함되는 등 선정 방식이 다양해졌다.
따라서 납입 인정금액이 낮다는 이유만으로 모든 가능성이 사라졌다고 단정할 수 없다.
민영주택은 또 다르다. 민영주택 청약은 지역과 신청 면적에 따른 예치금 기준을 갖추는 것이 우선이다.
서울에서 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 신청하려면 일정 예치금 기준을 충족해야 하지만, 공공분양처럼 매달 납입한 총액만으로 당첨자를 정하는 방식은 아니다.
결국 “청약통장에 무조건 25만 원을 넣어야 한다”거나 “오래된 통장이 없으면 청약을 포기해야 한다”는 말은 모두 정확하지 않다.
상황별로 생각해 본 합리적인 납입 방법
공공분양 일반공급을 장기 목표로 하고 경제적 여유가 있다면 월 25만 원 납입을 고려할 만하다. 납입 인정금액을 최대한 빠르게 쌓는 방법이기 때문이다.
반면 민영주택이나 특별공급을 중심으로 준비하고 있다면 생활비를 줄여가며 무조건 25만 원을 넣을 필요는 없다.
원하는 지역과 주택 면적에 필요한 예치금, 가입 기간과 납입 횟수를 먼저 확인해야 한다.
우리 큰아들처럼 시험을 준비하는 청년이라면 청약통장 때문에 현재 생활이 흔들리지 않는 것이 우선이다.
매달 납입할 수 있는 범위에서 통장을 유지하고, 시험에 합격해 안정적인 소득이 생기면 납입액을 늘리는 방식도 충분히 현실적인 선택이다.
청약통장은 중간에 해지하면 기존 가입 기간과 납입 실적을 되돌리기 어렵다.
통장에 목돈이 들어 있다고 해도 급하게 해지하기 전에 가입 은행에서 청약통장 담보대출 가능 여부와 금리부터 확인하는 것이 좋다. 다만 대출은 이자가 발생하므로 단순히 통장을 지키기 위해 무리하게 이용해서는 안 된다.
오래된 청약저축의 명의변경은 반드시 확인해야 한다
영상에서는 과거 청약저축을 자녀나 손자에게 넘길 수 있다는 내용도 소개됐다.
하지만 오래된 청약저축은 누구에게나 자유롭게 증여할 수 있는 통장이 아니다.
가입 시점과 통장 종류, 가족관계, 세대주 변경 사유 등 정해진 요건을 충족해야 명의변경이 가능하다.
현재의 주택청약종합저축은 원칙적으로 가입자가 사망해 상속하는 경우를 제외하면 명의변경이 제한된다.
부모님이나 조부모님이 오래된 청약통장을 가지고 있다면 함부로 해지하거나 다른 통장으로 전환해서는 안 된다.
먼저 통장 표지나 은행 앱에서 정확한 상품명을 확인하고, 가입 은행에 최초 가입일과 납입 인정금액, 명의변경 가능 여부를 문의하는 것이 안전하다.
청약통장은 당첨을 보장하는 통장이 아니다
이번에 아들과 청약 이야기를 나누며 청약통장은 집을 약속해 주는 통장이 아니라 기회를 유지해 주는 통장이라는 생각이 들었다.
수도권 인기 공공분양만 바라보면 젊은 세대에게 불리하게 느껴지는 것이 사실이다.이미 20년 넘게 납입한 사람들과 같은 기준으로 경쟁해야 하기 때문이다.
하지만 청약에는 공공분양 일반공급만 있는 것이 아니다.거주지역과 소득, 자산, 결혼 여부, 자녀 유무에 따라 활용할 수 있는 제도가 달라진다.
큰아들이 세무사 시험에 합격한다고 곧바로 집을 살 수 있는 것은 아니다.
그렇다고 지금 준비하는 시간이 의미 없는 것도 아니다. 시험공부가 미래의 직업을 위한 준비라면 청약통장을 유지하는 것은 미래의 주거 선택지를 위한 준비라고 볼 수 있다.
그래서 나는 아들에게 무리해서 많은 돈을 넣으라고 하지 않았다. 대신 통장을 없애지 말고, 자신의 형편에 맞게 꾸준히 관리하자고 말했다.
취업하고 소득이 생긴 뒤에는 그때의 주택시장과 청약제도를 다시 살펴보고 납입액을 조정하면 된다.
결론: 포기보다 먼저 해야 할 것은 목표 확인이다
청약통장을 계속 납입할지 고민된다면 먼저 자신이 원하는 주택의 종류를 확인해야 한다.
공공분양 일반공급이 목표라면 납입 인정금액이 중요하고, 특별공급이 목표라면 본인이 해당하는 유형과 소득·자산 기준을 살펴봐야 한다. 민영주택이 목표라면 지역별 예치금과 가점 및 추첨 비율을 확인해야 한다.
유튜브 제목처럼 “청약을 포기하라”는 말은 강렬하지만 한 사람의 미래를 결정하기에는 너무 단순하다. 앞선 사람과의 격차가 크다는 사실은 알아야 하지만, 그것이 통장을 해지해야 할 이유가 되는 것은 아니다.
청약제도는 자주 변경되고 같은 공공분양이라도 단지와 공급 유형에 따라 조건이 다르다. 실제 신청 전에는 반드시 청약홈이나 LH청약플러스의 해당 입주자모집공고문을 확인해야 한다.
25살 아들과 이야기를 나눈 끝에 내린 결론은 간단하다. 지금 형편에 무리가 없는 금액으로 통장을 유지하고, 자신의 인생 단계에 맞춰 전략을 바꾸는 것이 가장 현실적이다.
청약에서 중요한 것은 남들의 말만 듣고 성급하게 포기하는 것이 아니라, 나에게 남아 있는 가능성을 정확히 확인하는 일이다.